7 grudnia 2015

Ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy? | PORADY ARCHITEKTA

Po sukcesach, jakimi cieszą się moje "kamieniczne" wpisy widzę (tutaj o tym, jak kupować mieszkanie w kamienicy), że potrzeba Wam więcej informacji o tym, z czym wiąże się zakup mieszkania w kamienicy, ponieważ artykuły, na które trafia się w sieci są pobieżne i ledwie dotykają tematu. Przede wszystkim trzeba być świadomym tego, ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy, bo nie są to małe kwoty. Na początku remontu, albo nawet zanim zdecydujecie się na zakup, zlećcie lub zróbcie sami orientacyjny kosztorys remontu. Zobaczcie, jakie prace będziecie musieli wliczyć w koszty i jakie niespodzianki mogą na Was czekać w trakcie remontu mieszkania w kamienicy.


Jeśli kupujecie i remontujecie mieszkanie w starej kamienicy lepiej będzie, jeśli zatrudnicie architekta, który zrobi projekt z kosztorysem oraz będzie nadzorować prace remontowe. Nieraz będzie trzeba podjąć szybką i celną decyzję, a architekt będzie Wam służyć pomocą w przypadku - licznych zapewne - przykrych niespodzianek, na które natraficie odkrywając ściany i podłogi.

Ściany
wersja optymistyczna
Szpachlowanie i malowanie ścian

wersja pesymistyczna (prawdopodobna)
Tynk może być osłabiony, prawdopodobna jest konieczność skuwania tynku (plus oczywiście wynoszenie gruzu, tynkowanie oraz szpachlowanie i malowanie ścian). Przy ponownym tynkowaniu w newralgicznych miejscach konieczne będzie wzmocnienie tynku siatką. Do ceny skuwania ścian trzeba doliczyć wywóz gruzu.
Tynk może być też ok, ale okaże się że ściany nie trzymają kątów prostych i montaż np. kuchni z Ikea będzie koszmarem. Pozostaje decyzja - prostować czy nie.

wersja jeszcze bardziej pesymistyczna
Po odkryciu tynku okaże się, że ścianki działowe ledwo się trzymają i są kompletnie nierówne. Będzie konieczne wyburzenie i ponowne postawienie ścian działowych. Przy okazji też demontaż i ponowny montaż ościeżnic oraz tynkowanie, jeśli ściana nie będzie z g-k. Do budowania nowych ścian trzeba doliczyć wywóz gruzu.

Sufity
wersja optymistyczna
szpachlowanie i malowanie

wersja średniooptymistyczna
wzmacnianie tynku siatką elewacyjną, szpachlowanie, malowanie

wersja pesymistyczna
skuwanie tynku (i wywóz gruzu), tynkowanie, szpachlowanie, malowanie

Podłogi
W najlepszym (rzadkim przypadku) czeka Was tylko cyklinowanie podłóg oraz przygotowanie podłogi (np. na osb, wylewka cementowa może być zbyt ciężka dla starych stropów!) w miejscach, gdzie mają być płytki.

wersja optymistyczna - zachowanie starej podłogi 
zdzieranie farby olejnej + cyklinowanie
uzupełnianie desek pod dawnymi piecami
demontaż + montaż nowych listew przypodłogowych (stare są zazwyczaj w opłakanym stanie)

...wersja pesymistyczna
Bywa, że chcemy przełożyć deski na drugą stronę. Wiąże się do ze zdjęciem całej podłogi. Może się wówczas okazać, że desek nie położymy ponownie ze względu na ich stan, lub stan legarów.

...bo po zdjęciu podłogi może okazać się, że legary na których leżała nie nadają się do ponownego użytku, trzeba położyć całość na raz jeszcze. Czasem legary po prostu zniekształciły się przez upływ czasu - żeby poziom w jednym pomieszczeniu był  jednakowy - trzeba je wyrównać. Bywa, że i belki nadgryzione są zębem czasu i może zaistnieć potrzeba wzmocnienia belek. A może zechcesz zrobić zupełnie nowe belki stalowe i wylać beton? To kosztowne, ale bardzo korzystne rozwiązanie - taki betonowy strop usztywni konstrukcję całego budynku.
A skoro odkrywamy podłogę i widzimy pod nią piach i gruz prawdopodobnie będziemy uzupełniać czymś (np. keramzytem) miejsce pod podłogą.
Może być potrzeba położenia całkowicie nowej podłogi (czasem tylko w niektórych pomieszczeniach).

Okna
Stare drewniane okna są bardzo nieszczelne, jeśli nie były wymieniane będzie trzeba to zrobić (pssst, potrzebujesz na to zapewne zgody konserwatora zabytków!)

wersja pesymistyczna...
...w Twoim mieszkaniu są ogromne, wyjątkowo piękne, zdobione okna - zrobienie takich drewnianych na zamówienie to szalenie wysoki koszt

Elektryka, instalacja gazowa, instalacja kanalizacyjna i c.o.

Instalacja elektryczna wymaga zazwyczaj całkowitego remontu z nową rozdzielnią aż do bezpieczników na klatce schodowej. Do kosztorysu wlicz też nowe gniazda i włączniki. 

Instalacja gazowa również wymaga zazwyczaj całkowitego remontu. Do kosztu wymiany instalacji gazowej wlicz również opinię kominiarską, projekt instalacji gazowej, nowy piec gazowy oraz wymianę wkładu kominowego.
Prawdopodobnie mieszkanie czeka również przebudowa instalacji kanalizacyjnej pod nowy układ kuchni i łazienki,  a także instalacji c.o. pod nowe grzejniki (grzejniki żeliwne są niewygodne w regulacji - choć długo trzymają ciepło to również długo się nagrzewają).
Jeśli przebudowujesz łazienkę lub chcesz podłączyć wentylację do komina zamiast mieć "dziurę" w ścianie może się okazać, że brakuje...kominów. Może wtedy trzeba będzie poprowadzić jakiś komin po zewnętrznej ścianie budynku (co znów jest dużym kosztem).
Pamiętaj, że otwory zrobione na instalacje będzie trzeba zamurować i zatynkować (a także wywieźć gruz powstały po kuciu otworów). 

Projekty
Oprócz architekta będziecie pewnie potrzebować projektu instalacji gazowej (jeśli naruszamy licznik to wymagane jest pozwolenie na budowę, jeśli nie naruszamy licznika - zgłoszenie).

Inne przygody
W trakcie remontów w starych budynkach bywa, że sąsiadom pęka tynk na sufitach lub ścianach, nie mówiąc już o zalaniu czy jeszcze gorszych przygodach. Przed remontem koniecznie wykupcie polisę ubezpieczeniową i nigdy nie róbcie przebudowy ścian konstrukcyjnych bez projektu konstruktora - w przypadku braku pozwolenia na prace, które wywołały awarię nie dostaniecie pieniędzy z ubezpieczenia.

Pozwolenie wspólnoty
Na co potrzebujemy pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej?

Pamiętajmy, że do części prac potrzebujemy pozwolenia wspólnoty w formie uchwały. Do takich prac należą wszystkie prace przeprowadzone na częściach wspólnych budynku tj. ścianach nośnych, kominach, wentylacji, kanalizacji, rurach wodnych, elektryce na klatce schodowej.

Więc ile tak naprawdę kosztuje remont mieszkania w kamienicy?
Żeby zrobić kosztorys musicie zebrać oferty na robociznę+materiały od konkretnych fachowców na konkretne prace, punkt po punkcie. Prace wyceniane są różnie zależnie od regionu Polski, również różnice między poszczególnymi wykonawcami bywają ogromne, trzeba być jednak przygotowanym na to, że za kapitalny remont mieszkania w kamienicy trudno zapłacić mniej niż 1000 zł za metr, chyba, że sami wykonujemy część prac. Do tego dojdzie oczywiście wykonanie i materiały do łazienki, kuchni oraz wyposażenie pomieszczeń. 


Poniżej możecie pobrać listę zakupów remontowych:



Pdf możecie pobrać poniżej, aby pobrać aktywny plik w Excelu, z możliwością wpisywania ilości i automatyczną kalkulacją sumy, musicie zapisać się na mój newsletter (taka jestem sprytna! :)). Nie bójcie się, możecie się z niego potem wypisać, jeśli bardzo będziecie chcieli :)

Uwaga: lista nie zawiera zakupów budowlanych, takich jak kleje, płyty g-k itd.



Lista wpisów o remoncie w kamienicy:


oraz, chronologicznie, wpisy dotyczące mojego mieszkania:

ODCINEK 12 - Wprowadzamy się za 2 tygodnie!
ODCINEK 13 - Kuchnia: jak wygląda teraz i jak będzie wyglądać niebawem
ODCINEK 14 - Łazienka - efekt końcowy PRZED-PO
ODCINEK 15 - Sypialnia po wprowadzeniu się
ODCINEK 16 - Odnawianie drzwi drewnianych


A jeśli szukacie architekta, który poprowadzi Wasz remont - zapraszam do kontaktu.



podpis Katarzyna Antonczyk

26 komentarzy:

  1. Marzyłam o mieszkaniu w kamienicy, w końcu ma ten niepowtarzalny klimat. Jednak gdy poczułam jak tam zimno i zobaczyłam sąsiadów... wybrałam zwykłe mieszkanie w apartamentowcu ;-)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Sąsiedzi są różni zależnie od lokalizacji, u mnie na przykład nie ma patologii, a mieszkanie jest południowo-zachodnie i wyjątkowo ciepłe :) Wiadomo jednak, że nowe budownictwo ma swoje niezaprzeczalne zalety. Pozdrawiam :)

      Usuń
  2. dużo przydatnych informacji - dzięki :)

    OdpowiedzUsuń
  3. W kwestii ekonomicznej wiadomo nie od dziś, że łatwiej i w wielu przypadkach taniej wychodzi budować coś od podstaw zamiast bawić się w reanimację i przebudowę starych rzeczy. Pozostaje aspekt klimatu i historii wnętrza który jest bezcenny.
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  5. Super konkretne porady! Czytam z racji remontu swojego mieszkania, który już się zaczął a najchętniej teraz pozmienialabym pierwotnie założony układ pomieszczeń. Konkretnie myślę o wyburzeniu ściany nośnej pomiędzy jednym z pokoi (który miał być pierwotnie sypialnia) a kuchnia. Powstałaby w ten sposób otwarta przestrzeń z kuchnia i pokojem dziennym. Od czego zacząć ? Zgoda spółdzielni czy projekt konstruktora? Co muszę krok po kroku załatwić? I ile będzie to kosztować (nie licząc robocizny i wywozu gruzu - te koszty już znam) . Mieszkanie jest w bloku na II piętrze, spółdzielcze własnościowe.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zacznij od ustnej zgody spółdzielni, żeby mieć pewność, że nie tracisz pieniędzy na projekt. Potem projekt konstruktora. O koszt zapytaj jakiegoś konstruktora w Twoim regionie - łap za telefon i dzwoń ;)

      Usuń
    2. ściana nośna, i pani doradza jak usunąć? Proszę się samej usunąć.

      Usuń
    3. Ach, cóż za uroczy komentarz. Proszę Pana/Pani, to nie żadna magia, ścianę nośną zazwyczaj można wyburzyć zastępując ją podciągiem przenoszącym ciężar z całej jej powierzchni na jej krańce/na inne ściany. Projekt musi zrobić uprawniony konstruktor. Pozdrawiam.

      Usuń
  6. Dodam jeszcze ze z płyty zelbetonowej...

    OdpowiedzUsuń
  7. art. 29 ust.2 pkt11
    (...) Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających
    na:
    - przebudowie sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych,
    gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych; (...)]

    Jeśli nie naruszamy licznika gazowego wystarczy zgłoszenie a nie pozwolenie na wymianę i przebudowę co gazowego. Wyjątek stanowią kamienice objęte ochroną konserwatorską ale w takiej sytuacji każde prace remontowe wymagają pozwolenia na budowę. Przeszłam właśnie remont 115 metrowego mieszkania w kamienicy wpisanej w rejestr zabytkowego układu miasta. Nie można zapominać też o tym, że ochronie podlegają najczęściej także stolarka drzwiowa zewnętrzna i wewnętrzna, piece i elementy ozodbne (portale, sztukateria itp)

    OdpowiedzUsuń
  8. Znam jeszcze bardziej pesymistyczny wariant: robimy remont, wprowadzamy się do 100 letniej kamienicy, mieszkamy 2 lata i dowiadujemy się że będzie przeprowadzony remont budynku polegający na wymianie stropów...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Prawda, też słyszałam o takim przypadku, to bardzo nieciekawa sytuacja. Dziękuję za uzupełnienie.

      Usuń
    2. Co wtedy? Czy można się nie zgodzić? Z drugiej strony, jak dowiedzieć się o planach wymian stropów, np. przed zakupem mieszkania?

      Usuń
  9. Wielkie dzięki za te informacje, na pewno mi się przydadzą.

    OdpowiedzUsuń
  10. Bardzo ciekawy artykuł. Mam kilka pytań.

    1) Czy kategorycznie unikać kamienicy z końca 19 wieku? Budynek wykonany z czerwonej cegły, stropy drewniane (jak zbadać ich stan?).
    2) Czy wizyta z fachowcem pozwoli oszacować realne koszty?
    3) 1000zł za m2 - to jest za doprowadzenie do standu developerskiego czy z podstawowym wykończeniem?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1) skądże, nie trzeba unikać XIX wiecznych kamienic. Stan stropów można zbadać dopiero po ich częściowym odkryciu podłogi, a więc jest to zazwyczaj niewykonalne przed zakupem. Najlepiej ocenić ogólny stan i utrzymanie kamienicy.
      2) Na pewno pozwoli przybliżyć koszty. Jednak nikt Panu nie zagwarantuje że nie będzie trzeba np wzmocnić jakichś belek pod podłogą, co będzie dodatkowym kosztem.
      3) to kwota orientacyjna, ale powiedziałabym, że bez wyposażenia, ale z podłogami i pomalowanymi ścianami.

      Pozdrawiam

      Usuń
  11. Dlaczego uzupełniać deski pod starymi piecami? Piece kaflowe to często perełki starych mieszkań, ich burzenie to barbarzyństwo...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jeśli czytasz mój blog wiesz, że jestem zwolenniczką zachowywania starych elementów mieszkania. Trzeba jednak zachować równowagę pomiędzy zachowywaniem starych elementów a potrzebami. Nie wszystkie piece są zabytkowe, nie wszystkie są dobrze zachowane, nie wszystkie są piękne. Czasem warto je zachować, oczywiście, jednak piece zajmują dużą ilość miejsca i nie zawsze warto.

      Usuń
  12. Dzień bry,

    Czy w przypadku zapisania na newsletter automagicznie powinien pojawić się link do pliku Excelowego, czy może przyjdzie później na maila?

    Wraz z żoną planujemy zakup mieszkania w przedwojennym domu lub kamienicy więc taka lista nam zdecydowanie pomoże :)

    Bartek

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Okej, już znalazł się w skrzynce.

      Usuń

Dziękuję za Twój komentarz :-)
Bardzo proszę o nielinkowanie do sklepów i stron firmowych.

ANKIETA

Spotkanie blogerów w Łodzi

Blogi o wnętrzach